Cobrança por fração ideal

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Cobrança Equitativa e por Fração Ideal
Antônio Artêncio Filho

Por Antônio Artêncio Filho

Felicidade se estabelece ao se comprar uma unidade habitacional num determinado empreendimento imobiliário. Mas, se essa unidade for de tamanho diferente das demais existentes no condomínio (cobertura, por exemplo), a felicidade se torna maior. Muitos adquirentes e futuros condôminos, porém, se esquecem de que junto com o direito vem, sempre em primeiro lugar, o dever. E nesse caso, o dever se traduz por responsabilidade financeira, ou seja, encargos de condomínio, “propter rem”, ou próprio da coisa adquirida. Assim, entra em cena a responsabilidade pelo pagamento das despesas relativas ao consumo de água e esgoto, energia elétrica, taxa condominial mensal, IPTU. Voltando ao ponto principal da questão, e se a unidade habitacional adquirida for de tamanho maior das demais existentes no condomínio, terá, obrigatoriamente, que pagar a taxa mensal de condomínio mais alta? No Brasil, poucos sabem da existência de, pelo menos, duas maneiras de cobrança de taxa condominial mensal: equitativa e por fração ideal. A cobrança por equidade, a grosso modo, é uma simples distribuição das despesas aferidas pelo condomínio, de forma igual, a todos os condôminos. Já a distribuição dessas mesmas despesas por fração ideal, atende ao tamanho da unidade habitacional que cada condômino possui. Desta forma, quanto maior for a unidade habitacional, sobre ela incidirá a responsabilidade pelo pagamento da cota condominial proporcional a essa metragem. Esse sistema de cobrança é amplamente utilizado em nosso País, havido como um sistema mais justo de distribuição e atribuição de cota parte de despesas dentro do condomínio. Quando o empreendimento imobiliário é criado, num primeiro acontecimento, ao se registrar no Cartório de Registro de Imóveis respectivo essa construção, são registrados também o Memorial de Incorporação, a Instituição de Condomínio, a Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno do Condomínio. Nesses documentos já são previstos, por vontade do incorporador, o modo pelo qual as despesas condominiais serão repartidas e, à medida em que os adquirentes foram comprando as unidades habitacionais que integram o empreendimento imobiliário, vão aderindo a essa escolha e tornando-a válida e eficaz. Mas, é legal que se impute responsabilidade a maior pelo pagamento de despesas condominiais mensais ao apartamento de área privativa mais extensa? Não há ilegalidade na cobrança de taxa de condomínio mais alta para apartamentos de tamanho maior. Aliás, esse é o atual entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que inclusive vêm negando guarida e provimento aos recursos processuais nesse sentido, cujas razões expendidas não se conformam por ter de pagar a taxa condominial mensal em dobro. De acordo com a 3ª Turma, a cobrança da taxa vinculada à fração ideal da unidade é legal, mas, deve estar prevista na convenção condominial. O STJ, por sua 3ª Turma, entende que a cobrança está correta porque a fração ideal do terreno e das partes comuns correspondente ao apartamento com área privativa total maior, mais as possíveis vagas de garagem, é percentualmente maior a das demais unidades que compõem o mesmo condomínio, essas últimas possuindo metragem e percentual menores. Nesse sistema de responsabilidade e cobrança da taxa condominial mensal por fração ideal, é dever do condômino pagar essa taxa proporcional à fração ideal. A exceção aparece se existir disposição em sentido contrário na convenção de condomínio. E assim é porque, por opção puramente legislativa, por regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, sendo permitido que a convenção de condomínio estabeleça de maneira diverso. Não há violação de lei federal se a convenção condominial estipula o rateio das despesas com base na fração ideal; de outro lado, também cabe dizer que se a assembleia condominial escolher pela adoção de rateio das despesas condominiais de modo igualitário, também não haverá ilegalidade. As decisões judiciais, emanadas do STJ, apontam: "AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. DESPESAS. RATEIO. FIXAÇÃO DA QUOTA. CRITÉRIO DA PROPORCIONALIDADE. 1. Possibilidade de que a convenção condominial estabeleça critério diverso do da fração ideal para fins de distribuição das despesas condominiais. Precedentes. 2. Inviabilidade de alterar a conclusão do aresto recorrido de que se mostra razoável e proporcional a deliberação da maioria dos condôminos quanto às taxas condominiais, pois seria necessária a análise de instrumentos contratuais e incursão na seara fático-probatória. Incidência das súmulas 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno não provido."(AgInt no AREsp 1.162.915/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/2/2018, DJe 6/3/2018);"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. TAXA CONDOMINIAL. RATEIO PROPORCIONAL AO TAMANHO DA UNIDADE HABITACIONAL. VALIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Consoante dispõe o art. 1.336, I, do CC, as despesas condominiais serão rateadas de acordo com a proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido."(AgInt no AgInt no AREsp 961.581/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/3/2017, DJe 14/3/2017);"DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembleia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido."(REsp 541.317/RS, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 9/9/2003, DJ 28/10/2003).

Advogado; conta com a experiência de 30 anos de exercício nas áreas contenciosas e consultivas do Direito; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial; Cursou pós-graduação em Processo Civil e Direito Civil (com ênfase em Contratos); Certificado como Especialista em Administração de Condomínios pela Universidade Secovi/SP; Síndico Profissional com Diploma de Reconhecimento Público pela Câmara Municipal de São Paulo; Membro efetivo da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/SP (2018, 2019, 2020 e 2021); Escritor e Palestrante.